2021년 1월 15일 생활형숙박시설 관련 입법행정예고

조회수 3212

많은 시행, 시공, 분양 관계자분들께서 15일 조간 국토부 보도자료가 송출된 이후 하루 십여건 이상씩 문의를 주고 계십니다. 

해당 보도자료에 대한 저희 핸디즈에 대한 이해와 코멘트를 정리해드립니다. 



<해례> 

*1. 입법내용을 살펴보면 대부분 "분양"단계에 집중되어 있습니다. 실제로 건축물의 인허가 단계에서는 큰 문제가 없다는 정부의 인식을 보여주고 있고요. 즉, 생활형숙박시설이라는 도입취지는 여전히 유효하다는 입장입니다. 

*2. 분양단계에서 "주거형"이라는 단어를 사용하는것을 법으로 금지시켰습니다. 그런데, 사실 원래도 "주거형"이라고는 하지만 건축물자체는 "숙박시설"이었고, 주거용으로 사용하는데 여러 제약요건이 있었기 때문에 사실상 이전과 크게 달라진것은 없습니다. 

*3. 가만히 살펴보시면, "과장광고"에 대한 제약이 있을뿐 다른 제약은 없습니다. 전입신고에 많은 분들이 민감해하시는데, 기존에도 전입신고는 하지 않는것이 안전했고, 숙박업으로 정상등록해서 운영하는 건물의 경우 장기투숙객이 전입신고 하더라도 주택으로 간주되지 않았습니다. 특히, 기존에도 전입신고가 되더라도 확정일자를 받지 못했기 때문에 (임대차 계약서를 쓰는것이 아니었기 때문에) 지금 전입신고가 불가능해진다고 이전과 크게 달라지는것은 없습니다. 

*4. "일반 수분양자들에 대해 이것이 숙박시설임을 정확하게 알려라"는데 이번 입법안 취지가 있다고 보시면 됩니다. 


<핸디즈 코멘트> 

1-1. 생활형숙박시설의 최초 도입취지 

- 생활형숙박시설은 2010년대초, 급격히 늘어나는 외국인 관광객들을 타킷으로한 숙박시설의 부족으로 도입된 건축물입니다. 


1-2. 당시에 왜 호텔을 더 안늘리고 생활형숙박시설이라는 건축물인가?

- 외국인 관광객들의 상당수는 3박 미만의 단기수요이지만, 3박 이상의 장기 투숙을 원하는 수요가 급증하고 있었습니다. 국내에는 3박 이상의 장기투숙에 용이한 숙박시설이 전무하였고, 관광관련업계에서는 "레지던스","아파트호텔"이라는 해외에는 이미 활성화된 건축물에 집중하였습니다. 

- 장기투숙 외국인 수요는, 오피스텔을 "레지던스"라는 이름(당시는 불법)으로 숙박시설로 전용하는 운영사들의 등장과 해당 시설이 연간 수천만원의 벌금을 내고도 충분히 수익율이 나온다는것으로 확인되기 시작하였고, 일반"숙박업"에 "중장기 투숙이 가능한 숙박시설"이라는 의미로 "생활형 숙박시설"을 도입하게 되었습니다. 

- 이미 "에어비앤비"라는 플랫폼으로 이런 수요가 한국에만 있는것이 아닌, 글로벌단위에서 수요가 있다는것이 증명되었습니다. 통상 에어비앤비를 통해 한국에 입국하는 여행객들은 짧게는 3박 길게는 2주 이상 머무르는 경우도 많고, 공간에 여유가 있고, 주방이 갖춰져 있는 시설에 대한 수요도 상당히 큰 것을 알 수 있습니다.  그 많은 호스트들이 불법을 감수하고서라도 에어비앤비에 집을 올려놓고 판매하는 배경이 이런것입니다.  

- 아이러니 하게도, 시행단계에서는 "생활이 가능한 숙박시설"에서 "생활이 가능한"에 집중하기 시작하였고, "주거가 가능하다"는 약간은 편법의 방식이 만연하기 시작했습니다. 특히 2015년부터 주거용 부동산 규제가 점점 심해지고 예측이 어려워짐으로써 더더욱 반대급부로 생활형숙박시설이 주목받기 시작했던 것이죠. 


3. 이번 국토부 발표는 "생활형 숙박시설의 최초 도입취지에 따라, 중장기 투숙객들을 유치해라"에 그 방점이 있다고 볼 수 있습니다. 정책이 왔다갔다 한다기 보다, 도입취지를 훼손하는 사례들이 빠르게 증가하면서 도입취지대로 운영하라는 정부의 확실한 코멘트라고 보시는것이 정확합니다. 안타까운것은, 코로나로 인해 외국인 관광객이 0(zero)인 상황에서 이런 법안이 정치적 배경으로 시기에 맞지 않게 강제되는것인데요, 코로나가 어느정도 정리되고 입법예고를 했으면 더 좋았을텐데, 라는 아쉬움이 남습니다. 


4. 문제는 현재 건축심의에 들어갔던 건들이 반려되는 상황이 전국적으로 나타난다는 점인데요, 이점의 해법에 대해 여러 문의가 있어서 아래 내용으로 FAQ를 정리해드립니다. 


Q. 전입신고 안된다던데, 핸디즈는 해결이 가능한가? 

A. 정상적인 운영사라면, "생활숙박업" 신고를 하고 운영을 하게 됩니다. 이 때, 대법원 판례에 따라 여러 요건을 갖춘 상태에서 장기투숙객이 전입신고를 하더라도 주택으로 간주할 수 없다는 케이스가 있습니다. 핸디즈는 법무팀과의 판례해석등을 통해 전입신고와 관계없이 운영하고 있습니다. 이런 시기인만큼 편법을 사용하는것이 아니라 정공법으로 접근해야 합니다. 


Q. 주거형은 어떻게 풀어야 하나? 

A. 도입취지에 따라, "장기투숙형"으로 접근하는것을 권해드립니다. 실거주를 제외한 투자상품으로써의 생활형숙박시설은 여전히 매력적입니다. 다만, 최초 분양시부터 "아파트 대신"이라고 접근하는 것은 더이상 불가능합니다. 사실 이전에도 불가능했던 유형입니다. 주거형으로 이미 기획된 경우에도, 운영사를 찾으셔야 하며 운영사는 단/장기 비중을 조율하며 수익율을 만들어 돌려드릴만한 자본과 기술이 있어야 합니다. 


Q. 주거형인데, 핸디즈가 운영 받아줄 수 있나? 

A. 주거형이던 아니던, 위에서 말씀드린 대법원 판례에 따른 몇가지 기본 요건은 반드시 갖춰야 하며, 단기 투숙객도 받아야 합니다. 장기 투숙객만으로 숙박시설이 운영되는것은 수익적으로 불가능합니다. 


5. 투자를 염두해두고 계신 수분양자분들이 계시다면, 반드시 투자형 상품으로 접근하시는 경우에 튼실한 운영사가 운영하기로 되어 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 건물이 여러운영사로 쪼개지면 건물 가치가 훼손될 수 밖에 없으며, 어떤 운영사도 특정 상황에 대해 책임지려 하지 않을것입니다. 


6. 핸디즈가 운영하는 현장들의 경우, 대부분 생활형숙박시설임에도 프리미엄이 붙어 있습니다. 기존 분양형호텔과 비교하시는 소위 전문가분들이 계시는데, 운영사가 어떻게 운영하느냐에 따라 생숙의 가치는 아파트가 되기도 하고, 실패한 분양형호텔이 되기도 합니다. 반드시 운영사가 수익만 추구하는 곳인지, 건물의 미래가치를 함께 고민하는곳인지를 면밀히 살피셔서 의사결정하시기 바랍니다. 




위탁센터 : 1899-1102 (평일 오전 10시 ~ 오후 5시) 


5 0