최근 일부 분양현장에서 "전매를 1번만 할 수 있다" 또는 이와 유사한 일종의 전매제한이 있다, 라는 이야기가 있어 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 굉장히 민감한 문제이기 때문에 보다 확실한 답변을 드리고자 국토부에 질의회신을 진행했습니다.
아래 내용으로 질의회신 내용과 실무해례, 그리고 법의 취지를 포스팅하오니 시행사와 시공사, 분양대행사 관계자 분들은 업무에 참고하시기 바랍니다.
* 본 글을 공유하실때는, 출처(https://urbanstay.co.kr/study)를 명확히 표기하시고, 글의 내용을 절대 수정하지 마십시오.
[질의내용]
생활형숙박시설 전매 및 전매제한 관련 질의입니다.
건축물분양에 관한 법률 제 6조3항에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 되어 있습니다 제가 사용승인전 생활형 숙박시설을 매수하려고 하는데 만약 해당 호실이 2명 이상(2번이상) 에게 전매되어 있다면 매수가 불가능한지요? 부부가 공동명의로 매수하려고 하는데, 그런 경우 첫 매수자가 부부임에도 2명 이상으로 판단하는것인가요?
[회신내용]
1. 평소 국토교통부 토지정책에 많은 관심과 애정을 가져주신 점 감사드리며, 귀하께서 문의하신 사항에 대하여 다음과 같이 답변드립니다.
가. 민원(질의) 요지
ㅇ 분양권 전매 관련 질의
나. 답변내용
ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조의3제2항에 따라, 제1항에 해당하지 않는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 이법에 따라 분양계약을 체결 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다.
- 2인 이상 전매 금지 조항은 일단의 토지에 동일 사업자가 건축하는 건축물을 1인이 1실 이상 분양받아(분양권을 매수하여 소유하고 있는 경우 포함) 사용승인 전에 전매하고자 하는 경우 1인에게만 전매가 가능하다는 의미입니다.(전매 횟수의 제한은 없음)
- 다만, 같은 건축물을 전매 시점의 차이를 두어 순차적으로 2명 이상에게 전매할 수는 없습니다.
- 법령에서 정하는 전매의 범위는 매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외합니다.
- 보유한 분양권의 지분 일부를 배우자 등 1인에게 증여하는 전매는 가능하나, 원소유자의 남은 분양권 지분 전부를 공동명의자(1인)에게 전매한 후 제3자에게 전매가 가능함을 알려드립니다.
- 아울러, 분양권을 공동명의로 매수하고자 하는 경우에는 ‘2명 이상에게 전매’하는 것으로 보아 전매가 어려움을 알려드리니 이 점 유의하시기 바랍니다.
2. 다시 한 번 우리부 정책에 대한 관심에 감사드리며, 답변내용과 관련하여 추가로 궁금하신 사항이 있으면 우리부 부동산개발정책과(☏044-201-3436, 심유나 주무관)로 전화주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다. 항상 건강하시고 좋은 하루 보내시기 바랍니다. 끝.
※ 본 회신 내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우, 다른 해석이 있을 수 있습니다. 또한 본 회신 내용을 일반적인 사안에 대한 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하여 주시기 바랍니다.
[실무 해례]
1. 전매 횟수에 제한 없습니다. 원분양자로부터 잔금후 등기자까지 10번이던 100번이던 전매횟수에 제약을 받지 않습니다.
2. 대부분의 실무에서 제약을 받는 케이스는 다음의 케이스로 정리됩니다.
case 1) 원분양자 (1인)이 공동명의매수자(2인이상)에게 전매하는 경우는 불법.
case 2) 원분양자가 공동명의(2인이상)인 상태로 1인의 전매입자에게 전매하는 경우 불법.
case 3) 공동명의매수자가 공동명의매수자에게 전매하는것도 불법.
[법의 취지]
1. 예를들어, 1인이 30세대에 대한 분양권을 원분양받았습니다. 이후 이 1인이 프리미엄이 붙은 분양권을 30명에게 각각 전매합니다.
2. 1항의 행위는 공인중개사 자격이 없는데 사실상 중개의 행위를 한 것과 실질이 같습니다.
3. 더불어 사실상 분양을 하는것과 마찬가지인데, 분양신고등의 의무를 교묘하게 피해갑니다.
위 2,3항의 케이스가 발생할 수 있기 때문에 정부에서는 본 법안을 통해 제한을 하고 있습니다.
4. 이 과정에서 부부의 공동명의 등에 대한 의도치 않은 피해(?)가 발생한것으로 보실 수 있지만, 사실상 이 부분도 명의를 합치고(부부간 증여)나면 전매가 가능하기 때문에 선의의 피해자가 발생할 가능성은 매우 적습니다.
관계자분들의 업무에 도움되길 바랍니다.
위탁센터 : 1899-1102 (평일 오전 10시 ~ 오후 5시)
최근 일부 분양현장에서 "전매를 1번만 할 수 있다" 또는 이와 유사한 일종의 전매제한이 있다, 라는 이야기가 있어 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 굉장히 민감한 문제이기 때문에 보다 확실한 답변을 드리고자 국토부에 질의회신을 진행했습니다.
아래 내용으로 질의회신 내용과 실무해례, 그리고 법의 취지를 포스팅하오니 시행사와 시공사, 분양대행사 관계자 분들은 업무에 참고하시기 바랍니다.
* 본 글을 공유하실때는, 출처(https://urbanstay.co.kr/study)를 명확히 표기하시고, 글의 내용을 절대 수정하지 마십시오.
[질의내용]
생활형숙박시설 전매 및 전매제한 관련 질의입니다.
건축물분양에 관한 법률 제 6조3항에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 되어 있습니다 제가 사용승인전 생활형 숙박시설을 매수하려고 하는데 만약 해당 호실이 2명 이상(2번이상) 에게 전매되어 있다면 매수가 불가능한지요? 부부가 공동명의로 매수하려고 하는데, 그런 경우 첫 매수자가 부부임에도 2명 이상으로 판단하는것인가요?
[회신내용]
1. 평소 국토교통부 토지정책에 많은 관심과 애정을 가져주신 점 감사드리며, 귀하께서 문의하신 사항에 대하여 다음과 같이 답변드립니다.
가. 민원(질의) 요지
ㅇ 분양권 전매 관련 질의
나. 답변내용
ㅇ 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조의3제2항에 따라, 제1항에 해당하지 않는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 이법에 따라 분양계약을 체결 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다.
- 2인 이상 전매 금지 조항은 일단의 토지에 동일 사업자가 건축하는 건축물을 1인이 1실 이상 분양받아(분양권을 매수하여 소유하고 있는 경우 포함) 사용승인 전에 전매하고자 하는 경우 1인에게만 전매가 가능하다는 의미입니다.(전매 횟수의 제한은 없음)
- 다만, 같은 건축물을 전매 시점의 차이를 두어 순차적으로 2명 이상에게 전매할 수는 없습니다.
- 법령에서 정하는 전매의 범위는 매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외합니다.
- 보유한 분양권의 지분 일부를 배우자 등 1인에게 증여하는 전매는 가능하나, 원소유자의 남은 분양권 지분 전부를 공동명의자(1인)에게 전매한 후 제3자에게 전매가 가능함을 알려드립니다.
- 아울러, 분양권을 공동명의로 매수하고자 하는 경우에는 ‘2명 이상에게 전매’하는 것으로 보아 전매가 어려움을 알려드리니 이 점 유의하시기 바랍니다.
2. 다시 한 번 우리부 정책에 대한 관심에 감사드리며, 답변내용과 관련하여 추가로 궁금하신 사항이 있으면 우리부 부동산개발정책과(☏044-201-3436, 심유나 주무관)로 전화주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다. 항상 건강하시고 좋은 하루 보내시기 바랍니다. 끝.
※ 본 회신 내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우, 다른 해석이 있을 수 있습니다. 또한 본 회신 내용을 일반적인 사안에 대한 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하여 주시기 바랍니다.
[실무 해례]
1. 전매 횟수에 제한 없습니다. 원분양자로부터 잔금후 등기자까지 10번이던 100번이던 전매횟수에 제약을 받지 않습니다.
2. 대부분의 실무에서 제약을 받는 케이스는 다음의 케이스로 정리됩니다.
case 1) 원분양자 (1인)이 공동명의매수자(2인이상)에게 전매하는 경우는 불법.
case 2) 원분양자가 공동명의(2인이상)인 상태로 1인의 전매입자에게 전매하는 경우 불법.
case 3) 공동명의매수자가 공동명의매수자에게 전매하는것도 불법.
[법의 취지]
1. 예를들어, 1인이 30세대에 대한 분양권을 원분양받았습니다. 이후 이 1인이 프리미엄이 붙은 분양권을 30명에게 각각 전매합니다.
2. 1항의 행위는 공인중개사 자격이 없는데 사실상 중개의 행위를 한 것과 실질이 같습니다.
3. 더불어 사실상 분양을 하는것과 마찬가지인데, 분양신고등의 의무를 교묘하게 피해갑니다.
위 2,3항의 케이스가 발생할 수 있기 때문에 정부에서는 본 법안을 통해 제한을 하고 있습니다.
4. 이 과정에서 부부의 공동명의 등에 대한 의도치 않은 피해(?)가 발생한것으로 보실 수 있지만, 사실상 이 부분도 명의를 합치고(부부간 증여)나면 전매가 가능하기 때문에 선의의 피해자가 발생할 가능성은 매우 적습니다.
관계자분들의 업무에 도움되길 바랍니다.
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