Q. 생활형숙박시설을 분양받았습니다. 분양받고 나서 이것이 오피스텔과 다르다는것을 알게 되었는데, 계약을 취소할 수 도 없고 답답한 노릇입니다. 위탁운영사라고 시행사에서 안내해줬는데, 검색해도 안나오고 믿을만한 구석이 없네요. 만약 제가 위탁을 하는 경우와, 위탁을 하지 않고 일반 임대를 놓는다면, 부가세나 다주택자..각각 어떻게 되나요? 

A1. 위탁을 하는 경우

• 특별히 신경써야할일이 없는것이 대부분입니다. 
• 일반적인 위탁사는 “호텔”방식으로 운영하거나 “임대”관리를 해주는 두가지 방식에 그치고 있습니다. IoT기기의 활성화와 스마트 프론트가 일상화되고 있는 지금 시점에 얼마나 앞선 기술력을 가지고 있는지 확인해보시는것도 중요합니다.  
• 확정수익형인 경우 보증보험이나 예치금을 납입하는게 일반적입니다. 줄 돈 없다고 안주면 끝인데, 수익이 많이 나올때는 확정수익까지만, 수익이 안나올때는 안주는.. 이런 방식에 대한 최소한의 방책이 있어야 합니다. 
• 단, 위탁사가 신뢰할 만한 곳인지 여러 정보를 취합해야합니다. 특히 전문적 지식이 없이 그냥 에어비앤비 수십개 돌려본 사람들이 제일 위험합니다. 반드시 법인체인지, 문제발생시 해결이 가능한 업체인지를 확인해야합니다. 수익이 제대로 발생한다면 아무런 문제가 없지만, 항상 문제는 수익이 발생하지 않을때 생기기 시작합니다.

A2. 위탁을 하지 않는 경우 

• 위탁을 하지 않는 경우 셈이 복잡해집니다. 
• 주거용으로 해석되냐, 숙박용으로 해석되냐가 중요한 지점입니다. 
• 주거용으로 해석되는 경우에는 a. 환급 부가세를 다시 납부해야하고 b. 주택수에 산입되어 다주택자가 될 수 있으며 c. 양도세중과 등의 세금 이슈가 발생합니다. 세금은 주택으로 내더라도 여전히 전세자금 대출은 안되는 등 혜택은 못받습니다. 
• 숙박용으로 해석되려면 대략 다음의 요건을 갖춰야 합니다. a. 내외관상 명시적/확정적으로 숙박업 운영하는 하는것이 확인될것 b. 위탁계약서(숙박업운영에 대한)가 있을것 c. 보증금/관리비 납부형태가 숙박료 납입형태와 같을것 등의 요건이 갖춰져야 합니다. 
• 비슷한 케이스에 상반된 판례들이 있어 유의하셔서 살펴보셔야 합니다. 특히, 시행사입장에서 “명의만 빌려주고, 개인이 에어비앤비를 할 수 있게 해주는” 경우에는 수분양자들이야 당장 문제가 없지만 화재/인명 사고 발생시 모두 영업신고 당사자가 책임지게 되므로 유의하실것을 당부드립니다.
• 현행법상 위탁을 하지 않는 경우, 사실상 숙박업 신고가 불가능하여 대부분 주택수에 산입될 것으로 판단됩니다.  

생활형숙박시설 시행사분들의 상담은 언제나 환영하며, 저희가 아니더라도 여러 곳을 미리 만나시면서 꼭 좋은 건물 올리셔서 성공적인 분양, 안정적인 운영을 하시길 바랍니다. 

위탁문의 : 1899-1102 (평일 오전 10시 ~ 오후 5시)